香港楼市似乎悄悄按下了“加速键”牛千万。
记者采访发现，随着房价趋向合理，房贷利率下行以及租金的持续上涨，香港楼市租和买的“性价比”发生变化，带来了积极的房价预期。
内地买家功不可没
“我刚刚从香港回来，客户花了250万港元买了一套300平方呎的两房单位，年租金收入保守有10万港元左右，租金回报率超过4%。”在深圳罗湖口岸附近一家房产中介门店工作的黄经理常常往返深港两地，“买新房的客户也很多，其中不乏近两年流入香港的人才，趁着政策松动和房贷利率下跌，决定‘由租转买’。”
香港新房的热度，更是令人感到目不暇接。记者梳理市场公开信息发现，近段时间以来香港多个新房项目销售情况火爆。新世界发展旗下油麻地住宅项目瑧尔即将开售，63套房源累计收到超过1200张认购申请，超额认购达18倍。相关数据显示，内地买家及“港漂”群体占比超六成。此外牛千万，新鸿基地产旗下香港启德天玺天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，该项目已经连续两轮销售实现“日光”。湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元。
(香港房产中介门店吴家明摄）
新房项目捷报频传，内地买家似乎“功不可没”。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，以普通话拼音登记的买家入市宗数已连续两个季度上升，今年第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7%。“除投资价值外，香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户。此外，资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低非本地买家入市门槛。”
黄经理也告诉记者，自己所在的机构在今年举办了“香港置业季”，安排大巴带客户去香港看房，反响热烈。
积极的房价预期牛千万
记者也采访了香港上水的几位房产中介经理，受访人士表示，一方面，香港楼市“撤辣”及一系列政策组合拳使得香港购房税负降低，刺激需求释放；另一方面，美联储降息带动香港房贷利率跟随下行，居民购房负担持续降低。对于内地买家来说，香港住宅的租金回报率一直是参考的重要指标，多数片区的租金回报率高于贷款利率激活了香港楼市的金融属性，积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估，促进了楼市的正向循环。
据美联物业研究中心综合土地注册处资料，截至11月24日，今年以来香港整体物业(包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等)注册量已录得70245宗，较去年全年的67979宗上升约3.3%，并自2021年后首度突破70000宗水平。金额方面，年内整体物业注册金额达到5368.3亿港元，同样超越去年全年5341.4亿港元。
也有业内人士认为，香港楼市的租金回报率受到市场关注，也为观察内地一线城市楼市提供了参考坐标，但对于内地一线城市而言，目前更重要的是稳住房价的预期。
或进入上升周期
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，香港楼市整体回暖，除了跟香港的人才政策、楼市宽松政策以及利率下降有关，还受到国际环境变动影响。今年以来大量资金涌入香港，特别是首次公开募股（IPO）市场的火爆带动更多国际金融机构选择在香港设立办公室或扩大办公面积。大量资本进入带来的人、财、生意正引领着香港楼市走向正循环。
美联物业分析师岑颂谦指出，“供平过租”促使部分买家“转租为买”，租金回报率维持高水平则吸引长线投资者积极入市，再加上香港政府调低物业印花税等政策以及开发商积极推售新盘，使得今年香港住宅市场表现理想。
中原集团创办人施永青更指出，香港住宅市场已确认“见底回升”，预计这此次“升浪”可持续六年，从2025年延续至2031年。此外，摩根士丹利、花旗等国际大行均认为，香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期。
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